Tisztelt Társasházi, Szövetkezeti képviselő!

Egyre több társasház próbál védekezni a betörések és rongálások ellen kamerarendszerrel, hivatalosan fogalmazva a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszerrel.

Tájékoztatóban szeretnénk bemutatni, hogy milyen feltételek mellett létesíthető és üzemeltethető egy ilyen rendszer.

A részletes szabályokat a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény a közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek cím alatt tartalmazza, de az Európai Unió általános adatvédelmi rendeletének (GDPR) hatályba lépésével több változás is életbe lépett a személyes adatok kezelésével kapcsolatosan.

Az a bizonyos kétharmad

Ahhoz, hogy egy társasház kamerarendszert létesíthessen és üzemeltethessen, először is egy erről szóló közgyűlési döntés szükséges.

Méghozzá nem is akármilyen. A döntéshez az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata szükséges.
Ez egy nagyon erős szabály.

A közgyűlés a határozatait általában egyszerű szavazattöbbséggel hozza meg, ami körülbelül annyit jelent, hogy a tulajdoni hányaddal rendelkezők több mint fele legyen jelen a közgyűlésen és azoknak több mint fele a határozat elfogadására szavazzon.

De még a társasház egyik alapdokumentumának számító szervezeti-működési szabályzat megállapításához is elegendő az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű (több mint fele) szavazattöbbségű határozat.

A kétharmados többség felett pedig már csak olyan döntések vannak, amelyekhez valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, pl. az alapító okirat módosítása.

Mi indokolja ezt a kétharmados szigort?

Erre a törvény következő mondata adhat magyarázatot.

Kamerarendszer létesítése esetén a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges adatkezelési szabályokat. Ezeket az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvény rendelkezéseivel összhangban kell megállapítani. E törvény egyik célja pedig az, hogy a természetes személyek magánszféráját az adatkezelők tiszteletben tartsák és az adatkezelés körébe beletartozik a képfelvétel készítése, rögzítése, törlése stb.
Az adatkezelési szabályok megfogalmazásával általában nem kell a társasháznak bajlódnia, egyes szolgáltatók az adatkezelési szabályzatot a szolgáltatás keretében kínálják.

Ki üzemeltetheti a kamerarendszert?

Sem a társasház, sem a közös képviselő, sem az intézőbizottság nem üzemeltetheti a kamerarendszert.

Ezért a közgyűlés felhatalmazás alapján a közös képviselőnek vagy az intézőbizottságnak szerződést kell kötnie.
Olyan partnert kell keresniük, aki, vagy amely megfelel a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott feltételeknek.

Vállalkozás keretében ez tevékenység a rendőrség által a vállalkozás kérelmére kiadott működési engedély birtokában végezhető.
A szerződés megkötésekor tehát ezeknek a feltételeknek a meglétét kell ellenőrizni.

Milyen feltételek mellett és mit rögzíthet a kamerarendszer?

A jogszabály elég pontosan megfogalmazza, hogy mikor lehet egy ilyen kamerarendszert üzemeltetni. És bár ezeket a feltételeket az üzemeltetéshez köti, nyilván ezeket célszerű az előkészítés szakaszában, a közgyűlési döntést megelőzően tisztázni. A törvény értelmében ugyanis ha ezek nincsenek meg, nem lehet ilyen rendszert üzemeltetni.
Ráadásul ezeknek a feltételeknek együttesen – tehát a három feltételnek egyszerre – kell fennállnia.

Lássuk akkor a felsorolást:

a) a kamerarendszer kizárólag az emberi élet, a testi épség, a személyi szabadság védelmét, a jogsértő cselekmények megelőzését és bizonyítását, valamint a közös tulajdonban álló vagyon védelmét szolgálja,
b) a fennálló körülmények valószínűsítik, hogy a jogvédelem más módszerrel, mint a felvételek felhasználása, nem érhető el,
c) alkalmazása az a) pontban meghatározott célok eléréséhez elengedhetetlenül szükséges mértékig terjed, és nem jár az információs önrendelkezési jog aránytalan korlátozásával.

A fenti felsorolás nem említi a külön tulajdon, tehát például a tulajdonosok lakásainak védelmét.

Az élet, testi épség, személyi szabadság védelme mellett a közös tulajdonban álló vagyon védelme szerepel (pl. az épülethez tartozó földrészlet, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás – különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás).

Ha tehát valaki a kamerarendszer használatával kifejezetten a lakásbetörések megakadályozásában gondolkodik, ezt a célt csak közvetett módon érheti el.

Ugyanis a kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség bejáratára vagy más nyílászárójára.
A jogalkotó nyilván erősebb érdeket látott az információs önrendelkezéshez, információszabadsághoz, emberi méltósághoz fűződő jogokban, mint a külön tulajdon kamerarendszerrel történő védelmében.

Kamerarendszer ugyanis nem helyezhető el olyan közös helyiségben sem, amelyben a megfigyelés az emberi méltóságot sértheti (pl. öltöző, illemhely).

Adatbiztonság, tárolás, felhasználás, törlés

Azt már tisztáztuk, hogy a kamerarendszer létesítésére vonatkozó közgyűlési határozattal együtt az adatkezelésre vonatkozó szabályokat is be kell építeni a szervezeti-működési szabályzatba.

A törvény következő szakaszai ehhez nyújtanak támpontot.

Csak olyan kamerarendszer létesíthető és üzemeltethető, amely megfelel a mindenkori legmagasabb adatbiztonsági szint és a felvételek automatikus rögzítése követelményeinek.

A felvételek tárolására két szabály vonatkozik.

Az egyik az, hogy alapesetben 15 napig kell tárolni és a határidő lejártát követően a felvételeket haladéktalanul törölni.
Méghozzá úgy, hogy azok többé ne legyenek helyreállíthatóak

De van egy második szabály is, amely lehetővé teszi a további tárolást. De csak abban az esetben, ha valakinek a jogát, vagy jogos érdekét a kamerarendszer által rögzített felvétel érinti.

15 napon belül ennek igazolásával kérheti, hogy az adatot az üzemeltető ne törölje.
Bíróság vagy más hatóság megkeresésére a rögzített felvételt haladéktalanul meg kell küldeni.
Amennyiben a megkeresésre attól számított harminc napon belül, hogy a megsemmisítés mellőzését kérték, nem kerül sor, a rögzített felvételt haladéktalanul törölni kell.

Ki férhet hozzá a felvételekhez?

A kamerarendszer által rögzített felvételekhez kizárólag a rendszer üzemeltetője férhet hozzá, azokat csak a szerződésben megfogalmazott kötelezettségei esetében jogosult megismerni.

A felvételeket csak a bíróság, a szabálysértési vagy más hatóság részére továbbíthatja.
A továbbításra kizárólag törvényben meghatározott esetekben és a felvételre igényt tartó adatkezelési jogalapjának megfelelő igazolása után kerülhet sor.
A felvételeket a továbbítás megtörténte után haladéktalanul törölni kell.

A felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelynek tartalmaznia kell a rögzített felvételt, az annak megismerésére jogosult személy nevét, továbbá az adatok megismerésének okát és idejét.

A felvételen szereplő természetes személy érintett számára biztosítani kell valamennyi, az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvényben felsorolt jognak az ott meghatározott korlátozások figyelembevételével történő gyakorlását.

Figyelemfelhívás, tájékoztatás

A kamerarendszerrel felszerelt épületbe, épületrészbe és a kamerák által megfigyelt területre belépni, ott tartózkodni szándékozó személyek figyelmét jól látható helyen, jól olvashatóan fel kell hívni

– az elektronikus megfigyelőrendszer alkalmazásának tényére;
– meg kell jelölni az üzemeltető, adatkezelő személyét és elérhetőségét is.
– adatkezelés szabályait tartalmazó információs tájékoztató

Fontos tehát, hogy a tájékoztatás még azelőtt látható legyen, mielőtt valaki belép az épületbe.

Nyilván erre legalkalmasabb az épület bejárata, vagy a közvetlenül a bejárat mellet lévő falszakasz.
Ha egy háznak két bejárata van, természetesen mindkét helyen szükséges a tájékoztatás.

Az üzemeltetőnek, adatkezelőnek nem csak előzetesen kell tájékoztatnia a kamerarendszer üzemeltetéséről, hanem ha azt az érintett személy kéri, akkor köteles tájékoztatni a felvételek készítésével kapcsolatos minden tényről.

A tájékoztatásnak ki kell terjednie az érintett adatkezeléssel kapcsolatos jogaira és a jogorvoslati lehetőségeire is.
Az üzemeltetőnek ezeket a kötelezettségeit nyilván célszerű a társasház és az üzemeltető közötti szerződésbe is belefoglalni.

Ellenőrző lista:

• közgyűlés kétharmados többséggel hozott döntése
  adatkezelésre vonatkozó szabályok a szervezeti-működési szabályzatban
• szerződés a jogszabályoknak megfelelő adatkezelő szolgáltatóval
• kamerarendszer elhelyezése, megfigyelési terület
• legmagasabb biztonsági szint és a felvételek törlése
• figyelemfelhívás

Forrás: 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról; 2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról; 2005. évi CXXXIII. törvény a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól, Európai Unió általános adatvédelmi rendelete (GDPR)

Ha Ön is szeretne társasházát biztonságban tudni, akkor kérjen díjmentes tájékoztatást és ajánlatot még ma!

Töltse ki most az űrlapot!

Munkatársaink 48 órán belül felveszik Önnel a kapcsolatot, és további részletes tájékoztatást kap szolgáltatásunkra vonatkozóan.